При рассмотрении дела суды установили, и это не отрицалось ответчиком, что им неоднократно допускалась просрочка внесения арендной платы, в связи с чем истец неоднократно обращался за судебной защитой с исками о взыскании задолженности. Наличие систематической просрочки внесения арендной платы явилось основанием для расторжения договора аренды в одностороннем порядке по инициативе арендодателя на основании пунктов 7.3.3, 7.4. договора путем направления уведомления о расторжении от 19.08.2015.
Наличие оснований для расторжения договора аренды судами не было поставлено под сомнение и обратное не следует из материалов дела. Предприняв срочные меры для заключения договора с обществом «РостМетТрейд» на аренду помещений, освобожденных ответчиком, в целях получения дохода от сдачи их в аренду, как указывает истец, он имел цель – минимизировать последствия досрочного расторжения договора с ответчиком.
Помещения новому арендатору подлежали передаче с 14.09.2015. исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение, например, в результате расторжения договора в судебном порядке или одностороннего отказа другой стороны от исполнения обязательства.
Суждение судов о возможности требования возмещения убытков в виде разницы цен только лишь при отрицательной разнице, то есть когда цена заменяющего договора выше цены расторгнутого, не основано на законе. Более того, в случае, если по замещающим сделкам истца цена аренды была бы выше, чем по договорам, заключенным с обществом, у истца не имелось бы оснований обращаться с иском по настоящему делу.
Кроме того, само по себе обращение должника к кредитору с предложением изменить условие договора о цене не может являться обстоятельством, исключающим его ответственность по статье 393.1 Гражданского кодекса, поскольку в отсутствие акцепта такое предложение не влечёт правовых последствий.
Одним из мотивов отказа в заявленном предпринимателем иске суды указали на заключение истцом замещающей сделки по цене ниже, чем по договору с ответчиком, исходя из собственного волеизъявления и в отсутствие представления им доказательств о невозможности заключения по цене, соответствующей размеру арендной платы, установленной для ответчика. Однако, указав о заключении истцом замещающей сделки по согласованной с обществом «РостМетТрейд» цене по собственному усмотрению, суды не приняли во внимание содержание той же аналитической справки о причинах снижения арендной платы, но которые в тоже время были ими учтены при обосновании отсутствия вины ответчика в ее снижении.
При этом суды не устанавливали, что цена по замещающим сделкам является ниже рыночной или неразумной по каким-то основаниям. В обоснование изменения цены аренды на рынке недвижимости истцом были представлены заключения экспертных организаций, но которые не были приняты во внимание судами.
Судебная коллегия при этом отмечает, что сам должник при рассмотрении дела в свою защиту не воспользовался правом представить доказательства недобросовестности и неразумности поведения истца, содействия увеличению убытков, заключение договора по необоснованно низкой цене.
Суды при рассмотрении дела обратили внимание на различные сроки действия первоначального и замещающих договоров, передачу по замещающим сделкам в аренду помещений в ином техническом состоянии, чем по первоначальному договору. Между тем, эти обстоятельства не опровергают, что заключенные с обществом «РостМетТрейд» сделки являются замещающими, поскольку закон не содержит необходимый критерий об идентичности всех их условий. Эти обстоятельства подлежали учету при исследовании формирования и соразмерности цены в этих договорах, определения размера убытков, подлежащих взысканию.
На основании изложенного судебная коллегия полагает, что принятые по делу судебные акты нельзя признать законными и обоснованными, в связи с чем они подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение.
Определение Верховного суда РФ дело № 309-ЭС18-8924