Адвокаты по арбитражным делам
+7 (495) 545-85-75 / +7 (906) 016-64-64
Арбитражные Адвокаты | Адвокатская группа
Представление интересов в арбитражном суде
Защита по уголовным делам в сфере экономики

Невозможность пользования земельным участком – не влечет обязанности платить аренду

Управление Росреестра уведомлением от 14.04.2016 приостановило государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимости к Обществу, а решением от 13.05.2016 отказало в государственной регистрации по следующим основаниям: Министерство в рамках дела № А69-77/2015 оспорило законность торгов по продаже имущества Предприятия и заключенного с Обществом по результатам этих торгов договора купли-продажи от 23.03.2016, в том числе со ссылкой на отсутствие у должника - Предприятия заключенного договора аренды земельного участка, право аренды которого не могло быть предметом торгов; в Едином государственном реестре прав на недвижимость на основании определения Конституционного суда Республики Тыва от 21.12.2015 внесена запись о регистрации запрета на все действия и решения в отношении Предприятия. 

При таком положении не могут быть признаны обоснованными выводы судов о том, что Общество после подписания договора купли-продажи от 23.03.2016 уклонялось от оформления аренды в отношении земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, находившиеся до даты государственной регистрации в собственности Республики Тыва, и поэтому должно заплатить за пользование участком с даты подписания указанного договора купли-продажи. 

Следует отметить, что после регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости Общество обратилось к Министерству с заявлением о заключении договора аренды спорного участка. Бездействие Министерства, выразившееся в нерассмотрении заявления Общества, признано незаконным решением Арбитражного суда Республики Тыва от 13.09.2019 по делу № А69-1413/2019. Орган, уполномоченный от имени собственника распоряжаться земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, вправе требовать взыскания в судебном порядке неосновательного обогащения с лица, осуществлявшего фактическое пользование без надлежащего оформления прав таким земельным участком. 

При этом истец обязан доказать, что ответчик фактически пользовался публичным земельным участком, а суд должен установить обстоятельства его действительного использования и возможности использования. В обоснование довода о фактическом пользовании спорным участком Министерство сослалось только на то, что в договоре купли-продажи расположенных на участке объектов имеется ссылка на передачу этих объектов покупателю. Каких-либо иных доказательств того, что Общество после подписания договора осуществляло пользование приобретенными объектами и земельным участком, в материалы дела не представлено. 

Между тем акт приема-передачи объектов подтверждает лишь переход во владение покупателя объектов недвижимости, однако не исключает необходимости установить возможность покупателя использовать эти объекты (а следовательно, и земельный участок) при наличии обстоятельств, за которые покупатель не может отвечать. Общество указывало на то, что в связи с оспариванием Министерством торгов и неправомерным отказом в регистрации перехода к нему права собственности на объекты недвижимости, не будучи собственником этих объектов, до регистрации его права собственности не использовало и не имело возможности использовать эти объекты, в отношении которых к тому же Кызылский городской суд Республики Тыва в рамках уголовного дела № 2-132/2017 в 2017 году наложил арест. 

Арест был снят постановлением указанного суда от 29.08.2018. Однако суды не дали надлежащую оценку приведенным доводам Общества и не исследовали указанные обстоятельства, имеющие существенное значение для решения вопроса о наличии предусмотренных статьями 1102, 1105 и 1107 ГК РФ оснований для взыскания с ответчика платы за пользование земельным участком в период с 23.03.2016 до 08.10.2018 и процентов за пользование чужими денежными средствами. Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия считает, что при новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное; исследовать представленные в дело доказательства; дать оценку приведенным доводам ответчика; определить период, за который подлежит взысканию плата за пользование спорным участком; установить наличие оснований для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами и период их начисления

Определение ВС РФ по дело № 304-ЭС19-25040 от 26.05.2020