В соответствии с пунктом 6 договора начисление арендной платы осуществляется со дня государственной регистрации договора. Однако согласно пункту 7 договора аренды арендатор вносит арендную плату в порядке, предусмотренном приложением № 4 к настоящему договору.
Подпунктом «в» пункта 11 договора аренды также установлена обязанность арендатора вносить арендную плату в соответствии с приложением № 4 к настоящему договору. В соответствии с приложением № 4 к договору аренды стороны согласовали порядок внесения оплаты (срок, оплачиваемый период, долю арендной платы от годового размера арендной платы в процентах).
При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование).
Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.
Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.
Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).
Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств. Приняв во внимание пункт 6 договора аренды, суды не оценили его по правилам статьи 431 ГК РФ в совокупности и взаимосвязи с пунктом 7 5 договора аренды, подпунктом «в» пункта 11 названного договора и приложением № 4 к договору.
Кроме того, суды не учли, что в абзаце втором подпункта «а» пункта 11 договора аренды стороны возложили на арендатора обязанность после подписания договора или изменений к нему в течение 14 дней обратиться с заявлением о государственной регистрации права аренды лесного участка, передаваемого по договору, или изменений, вносимых в настоящий договор, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в течение 10 дней со дня подачи указанного заявления известить в письменной форме арендодателя о подаче таких документов.
Арендатор нарушил эти условия и произвел государственную регистрацию договора аренды только 05.07.2017, то есть более чем через год после получения во владение земельного участка по акту приема-передачи.
Неисполнение указанной обязанности влечет, по сути, приобретение преимущества в пользовании земельным участком без должной оплаты. В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» указано, что, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации.
Правила статьи 651 ГК РФ о моменте, с которого договор аренды недвижимости считается заключенным, означают, что договор аренды, существенные условия которого сторонами согласованы, но государственная регистрация не осуществлена, порождает не все последствия, на которые он направлен.
Такой договор с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям влечет правовые последствия между ними. Сторона договора, не прошедшего государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность, игнорировать соглашение о размере арендной платы.
Определение Верховного суда РФ по делу № 305-ЭС18-19534 от 13 марта 2019