АДВОКАТЫ
+7 495 762 10-59 / +7 (906) 016-64-64
Представление интересов в суде, консультации
Защита по уголовным делам

Правопреемник арендатора земельного участка имеет право на продление договора аренды

Как следует из материалов дела, ликвидированный в 2012 году в Кооператив (представляемый) не оспаривал сделки, оформленные в виде заявлений его представителя о передаче прав по договорам аренды главе КФХ. Доказательств того, что передача прав и обязанностей арендатора от Кооператива, представлявшего собой семейное предприятие, учредителями которого являлись близкие родственники Самсоновы, главе КФХ Самсонову И.М. нарушила интересы Кооператива, не представлено. С учетом изложенного у суда кассационной инстанции не имелось законных оснований считать ничтожной сделку по передаче Кооперативом прав и обязанностей арендатора главе КФХ. В силу статьи 615 ГК РФ и статьи 22 ЗК РФ арендатор публичного земельного участка в пределах срока аренды вправе передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу с соблюдением правил, установленных названными нормами. 
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 389 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.07.2014) уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме; уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Аналогичные правила закреплены в действующей в настоящее время редакции статьи 389 ГК РФ. 
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор, по общему правилу, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (пункт 2 статьи 389, пункт 3 статьи 433 ГК РФ). Как установлено судами, уступка прав и обязанностей арендатора по спорным договорам аренды оформлена письменными заявлениями Кооператива и дополнительными соглашениями, подписанными арендодателем и новым арендатором (главой КФХ).
 Дополнительные соглашения к договорам аренды зарегистрированы в установленном порядке, сведения о главе КФХ как арендаторе земельных участков внесены в публичный реестр. При этом арендодатель (Администрация, а затем Департамент) получал от главы КФХ денежные средства в счет арендных платежей по договорам аренды спорных земельных участков. Для арендодателя, Кооператива и главы КФХ была понятна и очевидна воля сторон на замену арендатора. Данные лица, в том числе Кооператив, который принял решение о ликвидации, состоявшейся 18.04.2012, не оспаривали правомерность перехода к главе КФХ прав арендатора.  В связи с этим и для сторон сделки и для третьих лиц наступили правовые последствия, связанные с переходом прав и обязанностей арендатора по договорам аренды, а следовательно, у суда округа отсутствовали основания  для вывода о недействительности дополнительных соглашений о замене арендатора. Суды первой и апелляционной инстанций правомерно указали, что отсутствие в данном случае единого документа о переуступке не влечет недействительности сделки, оформленной вышеназванными документами и прошедшей государственную регистрацию.
 Поскольку не имеется оснований считать, что права и обязанности арендатора по спорным договорам перешли к главе КФХ по недействительным сделкам и что при переуступке права аренды необходимо было соблюдать публичную процедуру, так как эта процедура была соблюдена при заключении договоров аренды в 2007 году, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что глава КФХ как надлежащий арендатор, использующий по целевому назначению предоставленные ему в аренду земельные участки на протяжении длительного времени, вправе требовать предоставления ему в аренду спорных земельных участков на новый срок по правилам подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. Определение Верховного суда РФ Дело № 308-КГ18-15997