В Постановлении N 54 разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") ГК РФ и т.д. (пункт 4).
В соответствии с пунктом 6 указанного Постановления N 54 в случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы ("Строительный подряд").
Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 приведенного постановления.
При этом по смыслу разъяснений, изложенных в пункте 3 Постановления N 54, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Суды первой и апелляционной инстанций исходили из буквального значения содержащихся в пунктах 1.1, 1.2, 1.5, 1.6, 1.7 договора слов и выражений и пришли к обоснованному выводу, что данный договор является смешанным, содержит в себе условия договора аренды недвижимых объектов после их реконструкции и ввода в эксплуатацию, а также условия договора подряда, согласно которым на Завод возложены обязательства по выполнению работ по реконструкции объекта с оплатой путем передачи в собственность истца доли в праве общей собственности пропорционально понесенным Заводом затратам на реконструкцию.
Вывод суда округа о том, что спорный договор представляет собой договор аренды незавершенных строительством объектов, противоречит буквальному значению содержащихся в пунктах 1.1, 1.2, 1.5, 1.6, 1.7 договора согласованных контрагентами условий. В силу пункта 2 статьи 307 ГК РФ обязательства возникают, в том числе из договора. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (статья 309 ГК РФ).
Таким образом, уклонение стороны спорного договора от подписания акта о реализации инвестиционного проекта представляет собой неисполнение договорного обязательства, препятствующее истцу оформить права на объект, созданный на его средства, поэтому суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу о том, что иск о понуждении исполнения этого обязательства является в данном случае надлежащим способом защиты нарушенного права.
Определение Верховного Суда РФ от 07.12.2017 по делу N 310-ЭС17-12472, А09-10227/2014