Компания продала два здания, расположенных на ее земельном участке, а через много лет через суд потребовала возмещения необоснованной выгоды, которая якобы возникла у покупателя в связи с неоплатой аренды земельного участка. В этой ситуации разобрался Верховный суд.
Компания "Фаэтон-инвест" в 2002 году продала обществу "Фармакор" два здания в Санкт-Петербурге. Эти здания находятся на земле, которая принадлежит продавцу. В 2014 году "Фаэтон-инвест" была признана банкротом.
В 2016 году компания обратилась в АС Санкт-Петербурга и Ленобласти с иском о неосновательном обогащении "Фармакора" (дело № А56-33380/2016). Истец сослался на то, что ответчик фактически использует земельный участок под своими зданиями, и рассчитал размер неосновательного обогащения, исходя из базовых ставок арендной платы, которые установлены нормативно-правовыми актами Санкт-Петербурга. Суд согласился с выводом о неосновательном обогащении, отметив, что в данном случае речь идет именно об обогащении вследствие неуплаты аренды, а не из-за неуплаты земельного налога.
С этим поспорил 13-й ААС, который указал, что отчуждение зданий без возникновения у приобретателя каких-либо прав на расположенную под ними землю невозможно. Соответствующие права возникают у покупателя вне зависимости от того, было ли в договоре указание на переход права. Апелляция определила, что в данном случае истец мог требовать только возмещения расходов на уплату земельного налога, но поскольку он этого не сделал – иск удовлетворению не подлежит. А вот АС Северо-Западного округаподдержал позицию первой инстанции.
"Фармакор" был вынужден обратиться в Верховный суд. В своей жалобе компания указала, что если иное не установлено договором, к покупателю недвижимости переходит также право на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Цена земли при этом учитывается в стоимости зданий. Экономколлегия поддержала доводы заявителя и 13-го ААС и отменила судебные акты первой и кассационной инстанций.