Адвокаты по арбитражным делам
+7 495 762 10-59 / +7 (906) 016-64-64
Арбитражные Адвокаты | Адвокатская группа
Представление интересов в арбитражном суде
Защита по уголовным делам в сфере экономики

ВС РФ – об осмотрительности при совершении сделки с недвижимостью

Конкурсный управляющий и общество «Нефтесервис» ссылались на то, что в счет оплаты за спорное имущество по договору от 09.11.2017 Башмаков И.В. (конечный приобретатель) выдал обществу «Сервис Маркет» собственный вексель со сроком платежа не ранее 30.09.2019. 

Фактически это означало, что продавец предоставил Башмакову И.В. отсрочку платежа сроком практически на два года. 6 Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 37 постановления № 10/22, приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения. 

Соответственно судам надлежало выяснить, представлял ли действительную ценность и (или) был ли погашен вексель к тому моменту, когда Башмаков И.В. наверняка должен был узнать о неправомерности отчуждения (в частности, к моменту, когда он получил копию искового заявления по настоящему делу – пункт 4 информационного письма № 126). Однако данные обстоятельства, имеющие существенное значение для принятия решения по виндикационному требованию, судами не были исследованы. 

Далее судам необходимо было дать оценку тому, должны ли сопутствующие приобретению имущества обстоятельства, на которые ссылались истцы, вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца (общества «Сервис Маркет») на его отчуждение (пункт 9 Информационного письма № 126). В частности, в подтверждение своих доводов конкурсный управляющий и общество «Нефтесервис» указывали на ряд фактов: - приобретение Башмаковым И.В. имущества осуществлено после введения в отношении должника процедуры наблюдения (13.08.2017); - на дату заключения сделки уже имелись поданные заявления о принятии обеспечительных мер в отношении спорного имущества (24.10.2017) и об оспаривании первой сделки от 06.03.2017 по отчуждению имущества должником в пользу общества «Сервис Маркет» (07.11.2017); - после ознакомления с данными ЕГРН, а также с первичными документами, на которых продавец основывал свое право, Башмаков И.В. мог сделать вывод, что общество «Сервис Маркет» владело спорным имуществом полгода, приобрело его у должника по цене (3 000 000 руб.), которая почти в три раза ниже цены, установленной в договоре с Башмаковым И.В. и т.д. Каждое из названных обстоятельств в отдельности может и не свидетельствовать об осведомленности конечного приобретателя об отсутствии у предшествующего прав на отчуждение имущества, однако их совокупность ставит добросовестность Башмакова И.В. под сомнение. 

Исходя из этого бремя опровержения названных доводов переходит на ответчика, который должен подтвердить, что при совершении сделки он вел себя осмотрительно. Любой разумный участник гражданского оборота перед покупкой недвижимого имущества знакомится со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выясняет основания возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности на него, правомочия продавца на отчуждение помещения, а также реальную стоимость имущества. 

Равным образом любой разумный продавец в условиях, когда продажа имущества предполагается с фактической отсрочкой оплаты, примет меры к выяснению финансового положения покупателя (применительно к настоящим правоотношениям проверит ликвидность полученного в счет оплаты векселя), а также приложит усилия для заключения обеспечительных сделок. 

Без подобных проверок возникновение соответствующих обязательств возможно только при наличии доверительных отношений между продавцом и покупателем. Однако в рассматриваемом случае ответчики не раскрыли какие-либо особые обстоятельства, которые привели к совершению действий, выходящих за рамки принятого стандарта поведения. 

При наличии существенных сомнений относительно добросовестности Башмакова И.В. суды освободии его от опровержения доводов заявителей, возложив на них бремя доказывания осведомленности Башмакова И.В. прямыми доказательствами его юридической заинтересованности с должником и обществом «Сервис Маркет». Данный вопрос не мог быть правильно разрешен судами до выяснения всей совокупности обстоятельств, относящихся к заключению Башмаковым И.В. договора с обществом «Сервис Маркет» и его исполнению. Поведение Башмакова И.В. при совершении данной сделки оценки не получило. Таким образом, выводы судов первой и апелляционной инстанций в части разрешения реституционных и виндикационных требований сделки не основаны на законе.  

Определение ВС РФ от 1 июня 2020 года № 307-ЭС19-26444 (1, 2)