Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами.
Иные случаи прописаны законодателем в статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой, частности, указано, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки (пункт 2); арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества (пункт 3). Обязанность арендодателя производить капитальный ремонт предусмотрена статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.
«В силу приведенных норм истец должен доказать, что расторжение договора имеет место в связи с указанными обстоятельствами и что они вызваны причинами, которые истец не мог преодолеть после их возникновения, а ответчик должен доказать факт надлежащего исполнения обязательств по передаче объекта в аренду истцу» - Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.12.2015 N Ф05-18523/2015 по делу N А40-14770/2015.
В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.
Гражданский кодекс Российской Федерации различает понятия "расторжение договора", "прекращение договора" и "односторонний отказ от исполнения договора". Согласно ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В соответствии с п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
При этом по общему правилу ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации указаны основания, по которым договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Стороны предпринимательской деятельности могут определить порядок, основания расторжения договора и согласовать в соответствии с положениями статей 329, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации особые условия для расторжения договора
В силу п. п. 1, 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Таким образом, закон допускает требование о расторжении договора и по основаниям, не связанным с его существенным нарушением. Такое право предоставляется заинтересованной стороне, в частности, арендатору (ст. 620 ГК), в случае существенного изменения обстоятельств (п. 2 ст. 451 ГК). В статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации также указано, что основания расторжения могут быть предусмотрены в договоре аренды. Исходя из названных правовых норм, стороны предпринимательской деятельности вправе согласовать выплату компенсации за досрочное расторжение договора по инициативе одной из сторон в зависимости от обстоятельств, послуживших основанием к отказу от договора.