При рассмотрении спора по существу судами установлено, что 15 октября 2001 года между истцом и Государственным учреждением "Главное управление охраны памятников г. Москвы" заключен охранно-арендный договор N 249/1 на пользование недвижимым памятником истории и культуры, находящимся по адресу: город Москва, переулок Малый Палашевский, дом 7. Срок действия договора аренды установлен с 15 октября 2001 года по 15 октября 2016 года.
Как установлено судами, по состоянию на 11 августа 2016 года истец обратился к ответчику с заявлением о выдаче дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества, в части продления срока действия договора аренды и изменения арендуемой площади. Ответчик письмом от 26 октября 2016 года отказал в удовлетворении заявления.
Указанное обстоятельство послужило для истца основанием для обращения в суд первой инстанции с настоящим иском. Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, указал истцу, что в договоре аренды отсутствует обязательство арендодателя заключить договор аренды на новый срок. Также суд первой инстанции указал, что в соответствии с Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", заключение договора аренды на новый срок возможно только путем проведения торгов.
Суд апелляционной инстанции, отменяя указанное решение, пришел к выводу о том, что в целях применения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Суд апелляционной инстанции также сослался на то, что из буквального содержания оспариваемого решения Департамента следует, что единственным основанием отказа в предоставлении государственной услуги является истечение срока действия договора аренды; иные основания отсутствуют; в решении Департамента нет указания на Закон о защите конкуренции.
Судебная коллегия обращает внимание на то, что судами обеих инстанций не определен характер спорных правоотношений с учетом предмета заявленного требования; не установлено наличие (отсутствие) факта прекращения арендных правоотношений при истечении срока действия договора.
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.04.2018 N Ф05-3385/2018
Системное толкование указанных норм со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельства, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.
В силу изложенного, суд указал, что не может признать обоснованными и соответствующими сложившейся судебной практике по рассматриваемому вопросу следующие выводы судов:
- суда первой инстанции о том, что "поскольку истец не пользовался помещениями в связи с проведением ремонта, согласованного арендодателем, средства, уплаченные во исполнение ничтожного договора, подлежат возврату";
- апелляционной инстанции о том, что "поскольку Департамент городского имущества не являлся лицом, управомоченным или законом сдавать имущество в аренду, собственником нежилого помещения не является, следовательно, договор аренды нежилого фонда N 00-00020/14 от 09 января 2014 года, заключенный между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "Весна", является ничтожной сделкой в силу ст. ст. 168, 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и правовых последствий, в том числе - права получать арендную плату не влечет"; "Департаментом не доказано отсутствие вины в причинении истцу убытков, поскольку при проявлении должной степени заботливости и осмотрительности он должен был знать о возможном наличии правопритязаний третьего лица на спорный объект недвижимости".
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.04.2018 N Ф05-2373/2017