Согласно статье 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории, в том числе, земли населенных пунктов, которые используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.
Из пунктов 1 и 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что к объектам индивидуального жилищного строительства относятся отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи.
По смыслу этих же норм не являются объектом индивидуального жилищного строительства жилые дома блокированной застройки - жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Определение Верховного суда РФ от 19 мая 2015 г. N 18-КГ15-56
В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.
Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом.
Таким образом, дом блокированной постройки не является объектом индивидуального жилищного строительства, в силу этого на него не распространяется упрощенный порядок регистрации, предусмотренный п. 4 ст. 25.3 Федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество.
Согласно взаимосвязанным положениям п.п. 1, 4 ст. 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" до 1 марта 2015 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а его государственная регистрация осуществляется на основании кадастрового паспорта, который является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта на соответствующем земельном участке.
Между тем, дом блокированной постройки не является объектом индивидуального жилищного строительства, соответственно, для его строительства необходимо получить разрешение на строительство.
Объектами индивидуального жилищного строительства в соответствии с ч. 3 ст. 48 и ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ понимаются лишь отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, не имеющие в своем составе блоков, квартир и помещений общего пользования и предназначенные исключительно для проживания одной семьи. Аналогичную дефиницию содержит и СНиП 31-02-2001 "Дома жилые одноквартирные" (утв. Постановлением Госстроя РФ от 22 марта 2001 года N 35).
Право на дом блокированной постройки подлежит оформлению в общем порядке в соответствии с правилами п. 1 ст. 25 Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", то есть на основании документа, подтверждающего факт создания объекта недвижимого имущества, каковым является разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта в эксплуатацию. Кроме того, данный объект недвижимости также может быть узаконен в судебном порядке по правилам п. 3 ст. 222 ГК РФ.
Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания (пункт 1 статьи 25 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). При осуществлении государственной регистрации прав на создаваемый, созданный или реконструируемый объект недвижимого имущества рекомендуется удостовериться, что объект недвижимого имущества не является самовольной постройкой. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).