Досудебный порядок расторжения договора аренды по требованию арендодателя не считается соблюденным, если указанный в претензии срок для подписания сторонами соглашения о расторжении договора меньше, чем срок для устранения арендатором нарушения договора, установленный этой претензией.
Если направленное по почте предложение расторгнуть договор не получено арендатором и он не был дважды извещен о необходимости явиться за данной корреспонденцией, то обязательный досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора не признается соблюденным.
(Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.06.2015 N Ф03-2232/2015)
В силу абзаца 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с пунктом 60 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком.
Из разъяснений, изложенных в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", следует, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абзац 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). Услуги адвоката в арбитражном суде Москвы
Согласно ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок
Анализ судебно-арбитражной практики позволяет выявить примеры разумного срока для исполнения арендатором нарушенного обязательства, в частности для погашения задолженности по арендной плате.
Три календарных дня со дня направления претензии об устранении нарушения не являются разумным сроком для погашения задолженности по внесению арендных платежей. Предупреждение о расторжении договора, указанное в части третьей статьи 619 ГК РФ, само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Если предупреждение о возможном расторжении договора датировано 24.11.2014, а настоящее исковое заявление подано 28.11.2014, то есть на четвертый день после направления предупреждения, соответственно, такой срок для устранения допущенных арендатором нарушений не может быть признан разумным. (Определение Верховного Суда РФ от 24.09.2015 N 303-ЭС15-13076)
Пять календарных дней со дня получения претензии об устранении нарушения являются разумным сроком для погашения задолженности по внесению арендных платежей. (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.04.2008 по делу N А56-16348/2007).
Шесть календарных дней со дня направления претензии об устранении нарушения не являются разумным сроком для погашения задолженности по внесению арендных платежей. (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.03.2013 по делу N А05-4390/2012)
Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Длительность периода просрочки, размер и причина внесения арендной платы не в полном объеме являются факторами, которые влияют на степень существенности нарушения условий договора аренды. Адвокаты по спорам об аренде
Определение ВАС РФ от 19.07.2013 N ВАС-9339/13 по делу N А05-4390/2012