АДВОКАТЫ
+7 495 762 10-59 / +7 (906) 016-64-64
Представление интересов в суде, консультации
Защита по уголовным делам

Фактическое использование имущества

Фактическое использование имущества самостоятельно или в совокупности с другими доказательствами подтверждает передачу имущества арендатору, даже, если акт приема-передачи этого имущества отсутствует
Если после прекращения договора аренды имущество не было возвращено арендодателю и впоследствии стороны заключили новый договор аренды данного имущества, то подписания акта приема-передачи не требуется.
Договор признается доказательством передачи имущества арендатору, если в данном документе предусмотрено, что он является актом приема-передачи, либо определена дата, с которой объект аренды считается переданным
Само по себе отсутствие акта приема-передачи объекта недвижимости в аренду не свидетельствует о неисполнении обязанности арендодателя по передаче земельного участка в аренду, если на момент подписания договора земельный участок уже находился во владении арендатора, это может следовать из содержания договора. (Определение Верховного Суда РФ от 13.07.2015 N 310-ЭС15-7081) 
Имущество, которое не может быть использовано арендатором по определенному договором целевому назначению, является имуществом, переданным с недостатками, полностью препятствующими его использованию.
В случае, если переданное в аренду помещение в силу своих конструктивных особенностей не может быть использовано без реконструкции, а  в то же время, проведение реконструкции этого помещения запрещено, то это свидетельствует о наличии неустранимых препятствий, не позволяющих пользоваться арендованной недвижимостью.  Таким образом, арендодатель передал арендатору имущество, которое не могло использоваться в соответствии с целевым назначением, то есть не исполнил обязанность, установленную пунктом 1 статьи 611 ГК РФ. (Определение ВАС РФ от 26.02.2008 N 1897/08).
Отсутствие электроэнергии в связи с отсутствием договора энергоснабжения не является недостатком имущества, препятствующим пользованию им. Положения статьи 612 ГК РФ, предусматривающей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, неприменимы. Если спор возник не из-за недостатков арендованного имущества как такового, а в связи с исполнением обязанности по заключению договора энергоснабжения с целью обеспечения надлежащего функционирования помещения. (Определение ВАС РФ от 30.06.2009 N ВАС-7741/09).
Положения п. 2 ст. 611 ГК РФ о последствиях непередачи принадлежностей арендованного имущества и относящихся к нему документов не применяются к договору финансовой аренды (лизинга).
Положений о последствиях непередачи принадлежностей и документов предмета лизинга, аналогичных положениям абзаца второго пункта 2 статьи 611 ГК РФ, данная норма специального закона не содержит. Такие последствия определяются общими правилами о распределении обязанностей, ответственности и рисков между сторонами договора лизинга, установленными параграфом шестым главы 34 ГК РФ "Финансовая аренда (лизинг)" и Законом о лизинге.
В соответствии со статьей 665 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование. Арендодатель в этом случае не несет ответственность за выбор предмета аренды и продавца (часть первая).
Согласно статье 2 Закона о лизинге по договору лизинга арендодатель (лизингодатель) также обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучатель) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем.
Статьей 22 Закона о лизинге предусмотрено, что риск невыполнения продавцом обязанностей по договору купли-продажи предмета лизинга и связанные с этим убытки несет сторона договора лизинга, которая выбрала продавца, если иное не предусмотрено договором лизинга (пункт 2). Риск несоответствия предмета лизинга целям использования этого предмета по договору лизинга и связанные с этим убытки несет сторона, которая выбрала предмет лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга (пункт 3). Как следует из приведенных выше положений Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона о лизинге, в зависимости от условий договора продавец и предмет лизинга могут определяться по общему правилу лизингополучателем, а в указанных договором случаях - лизингодателем, предмет лизинга может передаваться продавцом как лизингодателю, так и непосредственно лизингополучателю.