Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.
Положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости (пункты 28, 29 названного Постановления).
В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Частью 2 статьи 51 указанного ГрК РФ установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 1 данной статьи).
Согласно разъяснениям, изложенным в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П, вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи Кодекса последствия, то есть в виде сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.
Также следует установить, вследствие чего произошло увеличение площади спорных объектов; требовалось ли для выполнения произведенных работ по реконструкции зданий, в том числе связанных с изменением (существенным увеличением) площади зданий соответствующие разрешения на такие работы; каков характер произведенных работ, возможно ли приведение объекта в состояние, существовавшее до проведения таких работ; иные обстоятельства, подлежащие установлению при разрешении спора по заявленным требованиям и основаниям иска.
Если будет установлено, что спорный объект недвижимости создан на земельном участке, являющимся федеральной собственностью, который в установленном законом и иными правовыми актами порядке его собственником для целей строительства капитального объекта не выделялся. А также будет установлено, что ответчиком не доказан факт правомерности возведения спорного объекта (отведения земельного участка в установленном порядке для целей строительства его собственником), возведение объекта капитального строительства в границах спорного земельного участка не соответствует целевому назначению этого участка, то суд примет решение об удовлетворении исковых требований (о сносе).
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.03.2016 N Ф05-2441/2016
Исковая давность не распространяется на требования о сносе постройки, созданной на земельном участке без согласия собственника. Иск о сносе самовольной постройки (недвижимого имущества) следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения.