Стороны предпринимательской деятельности могут определить порядок, основания расторжения договора и согласовать в соответствии с положениями статей 329, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации особые условия для расторжения договора, в том числе немотивированного, в одностороннем порядке.
Стороны также вправе установить определенную компенсацию за досрочный отказ от договора, не свидетельствующую о привлечении отказавшейся от договора стороны к ответственности, а напротив, предоставляющую стороне договора возможности расторгнуть его без объяснения причин. В разъяснениях, данными в Постановлении Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", односторонний отказ стороны от договора, исполнение которого связано с осуществлением обеими его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлен необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне (п. 4 указанного Постановления).
Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства
Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. В статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации также указано, что основания расторжения могут быть предусмотрены в договоре аренды. Исходя из названных правовых норм, стороны предпринимательской деятельности вправе согласовать выплату компенсации за досрочное расторжение договора по инициативе одной из сторон в зависимости от обстоятельств, послуживших основанием к отказу от договора.
При этом, исходя из принципа соблюдения баланса интересов таких сторон, следует также принимать во внимание то обстоятельство, что при заключении договора арендодатель рассчитывает на получение дохода от сданного в аренду имущества в течение всего срока действия договора и в связи с досрочным расторжением договора по инициативе арендатора он утрачивает такую возможность.
В статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации определен перечень оснований, которыми может воспользоваться арендатор для досрочного расторжения договора аренды.
Право арендатора досрочно отказаться в одностороннем порядке от договора аренды возможно в случае указания на это в законе или соглашении сторон. При этом, в силу принципа свободы договора стороны вправе определить срок, следовательно, арендатор и арендодатели вправе самостоятельно установить длительность арендных отношений, приняв на себя исполнение соответствующих обязательств до окончания срока аренды.
Арендатор не может быть принужден арендовать помещение до окончания срока аренды, поскольку принцип свободы договора заключается в добровольном принятии арендатором посредством подписания договора аренды помещения в аренду на срок, согласованный сторонами.
Никакого принуждения в этом случае не может иметь место, поскольку договорные обязательства должны исполняться надлежащим образом в силу положений статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Долгосрочный характер договора аренды сам по себе не дает арендатору право на досрочный отказ от договора. Иное толкование положений статей 421, 606, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации может привести к нестабильности гражданских правоотношений и правовой неопределенности. (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.06.2015 N Ф05-6829/2015).
Договором аренды могут быть установлены и другие основания, помимо указанных в законе, досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ