Договором аренды могут быть установлены дополнительные основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Исходя из правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 13 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
В соответствии со ст. 620 ГК РФ арендатора вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды именно в судебном порядке в случае когда - арендодатель не представил имущество в пользование арендатору или создает препятствия в пользовании в соответствии с условиями договора или назначением имущества.
Договор аренды может содержать также условие о досрочном расторжении договора аренды во внесудебном порядке, но только при условии письменного уведомления арендодателя о предстоящем освобождении помещения, которое должно было быть направлено арендодателю за два месяца до предполагаемой даты освобождения помещения.
Если арендатором не соблюден односторонний порядок расторжения договора по требованию арендатора, который состоит в том, что арендатор обязан не позднее чем за два месяца до окончания срока аренды или до даты досрочного расторжения договора, письменно уведомить арендодателя о предстоящем освобождении арендованного помещения, то право арендатора на расторжение договора не может быть реализовано. (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.11.2014 N Ф05-13035/2014).
Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Положениями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений
Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В договоре аренды может отсутствовать условия, позволяющего арендатору досрочно расторгнуть договор. Поэтому, если право арендатора по одностороннему расторжению договора положениями договора и положениями действующего законодательства не предусмотрена, следовательно досрочное прекращение арендных отношений как полностью, так и в части, возможно лишь по соглашению сторон договора либо в судебном порядке.
Это означает, что уведомление арендатором арендодателя письмом об отказе от аренды части помещений до окончания срока договора, в отсутствие предусмотренных как законом, так договором прав арендатора на односторонний отказ от исполнения договора, не может повлечь правовых последствий предусмотренных пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. В статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации определен перечень оснований, которыми может воспользоваться арендатор для досрочного расторжения договора аренды.
Согласно пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.