Отказ арендодателя от договора, возобновленного на неопределенный срок, расценивается как злоупотребление правом, если согласно заключенному ранее срочному договору арендодатель был обязан заключить допсоглашение о продлении срока аренды
Статья 610 ГК РФ не содержит положений, которые бы ограничивали арендодателя в его праве в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Но анализ судебной практики позволяет выделить ситуации, когда право арендодателя на отказ от такого договора может быть ограничено.
Условия договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не могут предусматривать полного исключения права каждой из сторон на отказ от такого договора.
Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах"
При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов.
При возникновении спора об императивном или диспозитивном характере нормы, регулирующей права и обязанности по договору, суд должен указать, каким образом существо законодательного регулирования данного вида договора, необходимость защиты соответствующих особо значимых охраняемых законом интересов или недопущение грубого нарушения баланса интересов сторон предопределяют императивность этой нормы либо пределы ее диспозитивности.
Например, пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.
Если арендодатель (при соблюдении арендатором определенных условий) обязан продлить договор аренды на определенный срок, то при выполнении арендатором этих условий арендодатель не вправе отказаться от договора, возобновленного на неопределенный срок.
Если отказ от договора аренды и выселение арендатора могут привести к фактическому прекращению его деятельности, притом что впоследствии помещение может быть передано арендатору на праве оперативного управления, требование о его выселении может быть расценено судом как злоупотребление правом, несмотря на то что договор считается расторгнутым
Арендодатель не вправе отказаться по правилам п. 2 ст. 610 ГК РФ от смешанного договора, содержащего элементы договора аренды земельного участка и инвестиционного договора и возобновленного на неопределенный срок, если прекращение договора нарушает права инвестора-арендатора, предусмотренные законодательством об инвестировании.
Арендодатель не вправе в предусмотренном п. 2 ст. 610 ГК РФ одностороннем порядке отказаться от договора аренды земельных участков, переданных под строительство, до окончания строительства зданий, строений, сооружений. В силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.02.2011 по делу N А28-7564/2010
Статья 610 ГК РФ не ограничивает право арендодателя на отказ от договора аренды земельного участка в связи с нахождением на нем недвижимости арендатора. Однако такой отказ может поставить под вопрос возможность полноценной реализации прав собственника недвижимого имущества на его использование. Если на земельном участке находится недвижимость арендатора, арендодатель вправе отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Между тем, отсутствие договора аренды не лишает арендатора права пользования участком.
Постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 14381/10 по делу N А40-161960/09-150-1092