АДВОКАТЫ
+7 495 762 10-59 / +7 (906) 016-64-64
Представление интересов в суде, консультации
Защита по уголовным делам

Размер арендной платы

В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ к договору аренды здания или сооружения не применяются правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса.
Учитывая это положение закона, суд кассационной инстанции указал, что спорный договор не может считаться заключенным и, следовательно, решение суда первой инстанции обоснованно..."
Если в договоре содержится такой механизм определения арендной платы, который на момент заключения договора не позволяет точно определить ее размер, то условие об арендной плате является несогласованным. Если в договоре не указано, за какой расчетный период определена арендная плата, то расчетным периодом признается весь срок действия договора. 
Арендная плата может быть установлена в виде уплаты арендатором долгов третьего лица в определенном размере. Договор аренды носит возмездный характер и одной из основных обязанностей арендатора является своевременное внесение платежей за пользование арендованным имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяется договором аренды и являются его существенными условиями (статья 614 ГК РФ). Содержащийся в п. 2 ст. 614 ГК РФ перечень не является исчерпывающим, и стороны могут предусмотреть в договоре иные формы оплаты аренды либо сочетать несколько форм.
По правилам п. п. 1, 2 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Задолженность по арендной плате, установленной договором в натуральной форме, не может быть взыскана в денежной форме. Если в аренду передается несколько объектов и в договоре не определен размер арендной платы за каждый из них, то установленные договором арендные платежи являются платой за пользование имуществом в целом. 
Условие, по которому арендатор земельного участка, предназначенного для строительства жилого дома, обязан передать в собственность арендодателя часть площади данного дома, признается условием об арендной плате. Если арендатор не исполнил указанную обязанность, то арендодатель вправе взыскать с него убытки в размере рыночной стоимости недвижимости. (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 25.08.2014)
Как указал в своем Постановлении Президиум ВАС РФ от 04.06.2013 г. N 18221/12 условие договора аренды об обязанности арендатора передать в собственность администрации 10 процентов общей площади жилого дома не противоречит действующему законодательству, в частности ст. 421 Гражданского кодекса РФ. В данном случае передача после ввода дома в эксплуатацию 10 процентов его площадей в собственность администрации представляет собой арендную плату, о которой, таким образом, стороны договорились при заключении договора аренды, что не противоречит ст. 614 ГК РФ.
Если все квартиры введенного в эксплуатацию многоквартирного жилого дома распроданы третьим лицам, и в связи с чем исполнение обязательств в виде передачи квартир невозможно, то при таких обстоятельствах, учитывая положения п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем" и ст. 487 Гражданского кодекса РФ, если осноавания для взыскания убытков.
Если в силу закона у арендатора возникло право собственности на арендуемое им недвижимое имущество, то обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента возникновения у него права собственности, определяемого в соответствии с положениями данного закона.
В случае отказа в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды данный договор признается действующим, в связи с чем арендатор обязан вносить арендные платежи до момента регистрации указанного соглашения. Уплата за арендатора арендной платы третьим лицом прекращает соответствующую обязанность арендатора. 
По договору аренды земельного участка, предоставленного под строительство, обязанность арендатора по внесению арендной платы прекращается по завершении строительства и после исполнения им обязанностей застройщика.  Факт ввода объекта в эксплуатацию не имеет юридического значения для определения момента прекращения обязанности арендатора по внесению арендной платы. Согласно подходу, изложенному в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13  договор аренды земельного участка, переданного под строительство многоквартирного дома, прекращается с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме.