Соблюдение досудебного порядка урегулирования спора при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя подтверждается письменным предупреждением, содержащим указание на необходимость исполнения арендатором обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
По смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, предупреждение о надлежащем исполнении договора аренды само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
(Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66)
Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Если в направленном арендатору предупреждении ставился вопрос только о необходимости погашения задолженности по арендной плате, и предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок в данном предупреждении не содержалось, то это не будет считаться соблюдением досудебного претензионного порядка урегулирования спора.
(Постановление Арбитражного суда Московского округа от 10.12.2015 N Ф05-15974/2015)
Соблюдение досудебного порядка при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя подтверждается письменным предупреждением, содержащим срок, в который необходимо исполнить обязательство (ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ). (Определение ВАС РФ от 08.09.2011 N ВАС-11566/11 по делу N А32-20206/2009-69/295).
Указание в письме в адрес арендатора на возможность обращения в суд с исковым заявлением о расторжении договора не является предложением расторгнуть договор и не свидетельствует о соблюдении арендодателем досудебного порядка, предусмотренного п. 2 ст. 452 ГК РФ. (Постановление АС Западно-Сибирского округа от 12.04.2011 по делу N А45-14412/2010) Арбитражные споры. Арендные споры.
Если арендодатель расторгает договор в связи с тем, что арендатор не вносит арендную плату, то из предупреждения, направляемого арендатору, должно быть понятно, за какие периоды образовалась задолженность. Если арендатор получил письменное предупреждение арендодателя о погашении задолженности по арендной плате позже срока для устранения нарушения, указанного в данном предупреждении, он может устранить нарушение в разумный срок после получения предупреждения.
В случае, если после направления арендатору предложения расторгнуть договор арендодатель и арендатор подписали соглашение об изменении арендной платы, то досудебный порядок расторжения договора не считается соблюденным.
(Постановление АС Западно-Сибирского округа от 16.02.2010 по делу N А27-9190/2009)
На основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Если после направления истцом предупреждения о расторжении договора аренды между сторонами заключено дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы, это свидетельствует о намерении продолжить правоотношения по договору на иных условиях. Услуги адвоката в арбитражном процессе Досудебный порядок расторжения договора аренды по требованию арендодателя не считается соблюденным, если в претензии указано, что арендодатель оставляет за собой право на досрочное расторжение договора. В пункте 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).