Адвокаты по арбитражным делам
+7 (495) 545-85-75 / +7 (906) 016-64-64
Арбитражные Адвокаты | Адвокатская группа
Представление интересов в арбитражном суде
Защита по уголовным делам в сфере экономики

Возмещение неотделимых улучшений

В силу статей 616, 623 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, а арендатор обязан производить за свой счет текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором аренды; создание арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества за счет собственных средств с согласия арендодателя дает арендатору право на возмещение понесенных расходов (в том числе, путем возмещения стоимости работ, зачета стоимости работ в счет арендной платы), а создание таких улучшений без согласия арендодателя не предоставляет арендатору такого право, если только иное не установлено законом.

В деле отсутствуют доказательства того, что неотделимые улучшения созданы истцом с согласия арендодателя. Более того, дополнительным соглашением от 26.10.2006 к договору аренды стороны прямо предусмотрели, что ремонт нежилого помещения производится арендатором за счет собственных средств, средства, затраченные на ремонт нежилого помещения, возмещению не подлежат.
Суды указали, что ремонт произведен истцом по собственной инициативе и, как правильно указано судами первой и апелляционной инстанций, для удобства ведения коммерческой деятельности. Возмещение таких расходов ни договором, ни законом не предусмотрено.
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.05.2018 N Ф05-6946/2018 

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 постановления от 14.03.2014 N 17, по общему правилу в договоре выкупного лизинга имущественный интерес лизингодателя заключается в размещении и последующем возврате с прибылью денежных средств, а имущественный интерес лизингополучателя - в приобретении предмета лизинга в собственность за счет средств, предоставленных лизингодателем, и при его содействии. Приобретение лизингодателем права собственности на предмет лизинга служит для него обеспечением обязательств лизингополучателя по уплате установленных договором платежей, а также гарантией возврата вложенного.
В пункте 3.1 постановления от 14.03.2014 N 17 разъяснено, что расторжение договора выкупного лизинга, в том числе по причине допущенной лизингополучателем просрочки уплаты лизинговых платежей, не должно влечь за собой получение лизингодателем таких благ, которые поставили бы его в лучшее имущественное положение, чем то, в котором он находился бы при выполнении лизингополучателем договора в соответствии с его условиями (пункты 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В то же время расторжение договора выкупного лизинга по причине допущенной лизингополучателем просрочки в оплате не должно приводить к освобождению лизингополучателя от обязанности по возврату финансирования, полученного от лизингодателя, внесения платы за финансирование и возмещения причиненных лизингодателю убытков (статья 15 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также иных предусмотренных законом или договором санкций.
В связи с этим расторжение договора выкупного лизинга порождает необходимость соотнести взаимные предоставления сторон по договору, совершенные до момента его расторжения (сальдо встречных обязательств), и определить завершающую обязанность одной из них в отношении другой стороны в соответствии со следующими правилами.
Если полученные лизингодателем от лизингополучателя платежи (за исключением авансового) в совокупности со стоимостью возвращенного ему предмета лизинга меньше доказанной лизингодателем суммы предоставленного лизингополучателю финансирования, платы за названное финансирование за время до фактического возврата этого финансирования, а также убытков лизингодателя и иных санкций, установленных законом или договором, лизингодатель вправе взыскать с лизингополучателя соответствующую разницу (пункт 3.2).