В соответствии с п. 4 ст. 380 ГК РФ по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором; при этом, как указал Верховный Суд РФ в своем Определении Верховного Суда РФ от 08.09.2015 г. N 38-КГ15-7, правоотношения, связанные с последствиями прекращения обязательства, которое обеспечено задатком, регулируются ст. 381 ГК РФ, а положения ст. 1102 ГК РФ применению не подлежат.
В предварительном договоре стороны согласовали передачу денежной суммы от ООО "ТехСтройМонтаж" в пользу ООО "Арго-Сити" в счет причитающихся с него платежей за оплату доли в уставном капитале, в связи с чем, суд полагает, что стороны согласовали условие о задатке и поскольку судьба задатка, как штрафной санкции, при неисполнении обязательства одной из сторон прямо предусмотрена положениями ст. 381 ГК РФ, то согласование иных последствий значило бы обход положений закона и вступление условий договора в противоречие с существом законодательного регулирования такого способа обеспечения как задаток.
Из п. 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" прямо следует, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.
В связи с чем, урегулирование сторонами в п. 11 предварительного договора иного порядка возврата задатка противоречит положениям ст. 381 ГК РФ, поскольку позволяет виновной в невозможности заключения договора требовать возврата переданного задатка, что нарушает баланс интересов сторон и лишает задаток как способа обеспечения как штрафной, так и обеспечительной функции.
Поскольку положения п. 11 предварительного договора нарушают установленный законодателем порядок возврата задатка, они применению к настоящим правоотношениям не подлежат, в связи с чем, спорные правоотношения сторон подлежат урегулированию на основании ст. 381 ГК РФ, согласно которой внесенные в пользу ООО "Арго-Сити" денежные средства остаются в собственности ООО "Арго-Сити", поскольку за неисполнение предварительного договора - заключение основного договора ответственно ООО "ТехСтройМонтаж", как лицо внесшее задаток.
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.07.2017 N Ф05-2701/2015
Пунктом 3.4 предварительного договора согласовано право ООО "УК "Русинвест-Сервис" в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора только при уклонении ООО "Фреш Маркет" от подписания основного договора или отказа от заключения основного договора к сроку, установленному предварительным договором.
Учитывая изложенное, поскольку до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не был заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить этот договор, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились.
По условиям предварительного договора сумма гарантийного платежа подлежит зачету в качестве обеспечительного платежа по основному договору аренды.
Однако отсутствуют условия о том, что гарантийный платеж обеспечивает исполнение и остается у истца.Таким образом, гарантийный платеж не являлся задатком и при прекращении предварительного договора основания удерживать гарантийный платеж у истца отсутствуют.
В пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" указано, что после прекращения договора, из которого возникли обязательства, обеспеченные залогом, залог продолжает обеспечивать те из них, которые не были исполнены и не прекращаются при прекращении такого договора.
При таких обстоятельствах, поскольку истцом не исполнено обязательство по возврату ответчику гарантийного платежа, основания для прекращения залога по правилам ст. 352 ГК РФ отсутствуют.
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14.06.2017 N Ф05-7122/2017