Залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств. В соответствии с частью 8 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании Закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.
Согласно части 8.1 указанного Закона возникший на основании Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6, 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.
При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных Федеральным законом и (или) договором.
Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.
Право аренды земельного участка в силу закона считается находящимся в залоге у участников долевого строительства, независимо от того, какой именно застройщик является арендатором названного земельного участка и на основании какого договора аренды.
В соответствии с частью 8.1 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке. В силу пункта 4 статьи 29 Федерального закона N 122-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке. Федеральный закон N 214-ФЗ и Федеральный закон N 102-ФЗ предусматривают указанные основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства. Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
На момент отказа от договора должны иметь место основания для отказа от договора, если таковые отсутствуют, то право на отказ от договора не возникает. Согласно частям 1, 2 статьи 523 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора поставки (полностью или частично) или одностороннее его изменение допускаются в случае существенного нарушения договора одной из сторон (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 ГК РФ).
Письмо об отказе от договора должно содержать конкретно выраженный отказ от исполнения спорного договора, в противном случае отказ не будет считаться сделанным, и не будет учитываться. Так, если письмо ответчика содержит просьбу не проводить действий по расторжению договоров и не подтверждает дату отказа от договора, а истцом не представлено доказательств, подтверждающих, что после получения такого ответа он заявил ответчику о своей воле на прекращение договора, то требование о признании спорного договора расторгнутым не подлежит удовлетворению.
Вместе с тем, если в ходе судебного разбирательства истец заявил об отказе от исполнения договора, а ответчик против расторжения договора не возражал, то вправе к правоотношениям правила статей 717, 729 Гражданского кодекса Российской Федерации. Это означает, что правоотношения сторон из спорного договора прекратились с момента обращения истца в суд с настоящим иском. Такие выводы были сделаны в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 01.09.2016 N Ф05-12706/2016.
В соответствии со статьей 753 Гражданского кодекса Российской Федерации заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору строительного подряда работ либо, если это предусмотрено договором, выполненного этапа работ, обязан немедленно приступить к его приемке.